IMAGE 1 — Hero : quartier résidentiel lémanique
Ce qui change concrètement
Le 28 septembre 2025, le peuple suisse a accepté à 57,7 % l’abolition de la valeur locative. Dès le 1er janvier 2029, les propriétaires n’auront plus à déclarer ce revenu fictif — cette somme que le fisc vous impute comme si vous étiez votre propre locataire. C’est la fin d’un système vieux de plusieurs décennies.
Le principe est simple : un impôt disparaît. Mais en contrepartie, les déductions fiscales qui compensaient cet impôt disparaissent aussi. Frais d’entretien, intérêts hypothécaires, rénovations énergétiques — tout ce que vous déduisiez jusqu’ici pour réduire l’impact de la valeur locative ne sera plus déductible. C’est un changement d’équilibre complet, pas un simple cadeau fiscal.
Le trade-off en une phrase
Vous ne payez plus d’impôt sur un revenu que vous ne touchez pas. Mais vous ne pouvez plus déduire les dépenses liées à votre bien. Selon votre situation, l’un pèse plus que l’autre.
Calendrier de la réforme
28 septembre 2025 — Votation populaire (acceptée à 57,7 %)
Jusqu’au 31 décembre 2028 — Période de transition, règles actuelles encore valables
1er janvier 2029 — Entrée en vigueur de la suppression
Ce que vous ne pourrez plus déduire
Aujourd’hui, le système fonctionne sur un équilibre : le fisc vous impose un revenu fictif (la valeur locative, en général 60 à 70 % du loyer de marché), mais en contrepartie vous pouvez déduire vos frais réels. Dès 2029, les deux côtés de l’équation disparaissent.
Les déductions supprimées au niveau fédéral pour les biens occupés par leur propriétaire :
- Frais d’entretien et de rénovation — plus déductibles pour votre résidence principale ou secondaire
- Investissements en économies d’énergie — supprimés au niveau fédéral (les cantons pourront les maintenir jusqu’en 2050)
- Intérêts hypothécaires — supprimés, sauf deux exceptions
- Frais de démolition — plus déductibles pour les nouvelles constructions
Seule exception préservée : la restauration de monuments historiques classés reste déductible.
Les deux exceptions pour les intérêts hypothécaires
La réforme n’élimine pas totalement la déduction des intérêts. Deux cas de figure subsistent :
1. Vous êtes primo-accédant. Lors de l’achat de votre premier logement, vous pourrez déduire jusqu’à CHF 10’000 par an (couples) ou CHF 5’000 (célibataires) la première année. Ce montant diminue ensuite progressivement sur dix ans.
2. Vous possédez un bien locatif. Si une partie de votre patrimoine immobilier est mise en location, vous pouvez déduire les intérêts au prorata, selon une méthode proportionnelle restrictive. Par exemple, si 70 % de votre patrimoine immobilier est loué, vous déduisez 70 % de vos intérêts hypothécaires.
IMAGE 2 — Fiscalité : déclaration d’impôt / documents
Exemple concret : les chiffres
Prenons deux situations réelles pour mesurer l’impact.
Cas 1 — Le retraité sans hypothèque (gagnant)
Un couple de retraités à Coppet, propriétaire d’une villa estimée à CHF 2’200’000. Hypothèque remboursée, pas de travaux prévus. Leur valeur locative actuelle : environ CHF 38’000 par an (70 % d’un loyer de marché estimé à CHF 4’500/mois). À un taux marginal d’imposition de 30 %, ils paient CHF 11’400 d’impôts par an sur ce revenu fictif. Dès 2029, cet impôt disparaît purement et simplement. Ils n’ont plus rien à déduire puisqu’ils n’ont ni intérêts ni frais majeurs. Gain net : environ CHF 11’400 par an.
Cas 2 — Le jeune propriétaire avec hypothèque (perdant potentiel)
Un couple avec deux enfants, propriétaire d’un appartement à Nyon. Hypothèque de CHF 850’000, intérêts annuels de CHF 12’750 (taux 1,5 %). Valeur locative : CHF 25’200. Frais d’entretien : CHF 7’500. Aujourd’hui, leur revenu additionnel net lié au bien est faible : CHF 25’200 – 12’750 – 7’500 = CHF 4’950 de revenu imposable supplémentaire. Après la réforme, ces CHF 4’950 disparaissent — mais ils perdent aussi la possibilité de déduire CHF 20’250 de frais lorsqu’ils auront des travaux importants. Sur une rénovation de toiture à CHF 40’000, l’économie fiscale perdue représente environ CHF 12’000.
Le seuil de rentabilité
Selon UBS, les déductions ne dépassent l’impôt sur la valeur locative que lorsque le taux hypothécaire est supérieur à 2 % et que le taux d’avance dépasse 60 %. En dessous de ces seuils, la suppression de la valeur locative est généralement favorable. Au-dessus, elle peut coûter plus qu’elle ne rapporte.
Faut-il agir avant 2029 ? Ça dépend de votre profil
C’est ici que la plupart des analyses simplifient trop. La réponse n’est pas la même pour tout le monde — et une décision prise sans recul peut coûter cher.
Propriétaire avec travaux déjà prévus
Oui, accélérez. Si vous savez que votre toiture, votre façade ou votre système de chauffage devra être remplacé dans les cinq prochaines années, le calcul est simple : en réalisant ces travaux avant fin 2028, vous bénéficiez encore de la déduction fiscale. Après, le même chantier vous coûtera 20 à 30 % de plus en termes de coût réel (net d’impôt). C’est la situation la plus claire.
Propriétaire fortement hypothéqué
À analyser finement. Vous perdez la déduction de vos intérêts, ce qui augmente votre charge fiscale effective. Mais la question n’est pas seulement fiscale : faut-il amortir davantage pour réduire votre exposition ? Ou conserver vos liquidités pour d’autres investissements ? La réponse dépend de votre taux, de votre horizon de détention et de votre situation patrimoniale globale. Un conseil personnalisé est indispensable.
Bien ancien nécessitant une rénovation lourde
Attention aux fausses bonnes idées. Lancer une rénovation à CHF 150’000 uniquement pour profiter de la déduction fiscale n’a de sens que si les travaux sont réellement nécessaires et valorisent le bien. Fiscalité n’est pas rentabilité. En revanche, si le marché pénalise déjà votre bien à cause de son étiquette énergétique ou de son état général, attendre pourrait aggraver la décote.
Investisseur ou propriétaire de bien locatif
Logique différente. Les revenus locatifs restent imposés normalement, et les frais d’entretien sur les biens loués restent déductibles. L’impact de la réforme est donc limité pour ce profil — sauf si vous occupez vous-même une partie du patrimoine. Dans ce cas, la méthode proportionnelle restrictive s’applique et mérite un calcul précis.
Un clivage romand
Tous les cantons romands ont refusé cette réforme, pour la plupart à plus de 60 %. Le résultat reflète une réalité régionale : les valeurs locatives sont souvent plus élevées en Suisse romande, et les propriétaires y recourent davantage aux déductions. La pilule est plus amère de ce côté de la Sarine.
IMAGE 3 — Rénovation énergétique : panneaux solaires / chantier
L’angle mort : la rénovation énergétique et l’objectif 2050
C’est peut-être la conséquence la plus préoccupante de cette réforme, et la moins discutée.
La Suisse s’est engagée à atteindre la neutralité carbone d’ici 2050. Or, le parc immobilier suisse représente 40 % de la consommation énergétique du pays, et près de la moitié des bâtiments sont encore chauffés au mazout ou au gaz. L’essentiel de ce parc a été construit dans les années 1960 à 1980, avec des standards d’isolation très éloignés des exigences actuelles.
Les chiffres donnent le vertige : plus de 1,5 million de bâtiments nécessitent un assainissement énergétique en Suisse. Le taux de rénovation actuel plafonne à 0,9 % par an. Pour atteindre les objectifs climatiques, il faudrait le tripler — passer à 3 % par an.
Et c’est là que la suppression de la valeur locative entre en collision avec la politique climatique : en supprimant la déduction des investissements énergétiques au niveau fédéral, la réforme retire un levier fiscal majeur qui incitait les propriétaires à rénover. Remplacer une chaudière à mazout par une pompe à chaleur, isoler une façade, installer des panneaux solaires — ces investissements de CHF 30’000 à CHF 100’000 ne seront plus déductibles du revenu imposable.
Les cantons comme filet de sécurité ?
La loi prévoit que les cantons pourront maintenir la déductibilité des rénovations énergétiques jusqu’en 2050. Mais rien ne les y oblige. Et les cantons, déjà confrontés à une perte fiscale estimée à CHF 1,2 milliard par an (sur les 1,8 milliard total), pourraient être tentés de ne pas maintenir ces déductions. Le risque : un ralentissement massif de la rénovation du parc immobilier, en contradiction directe avec les engagements climatiques.
Pour les propriétaires d’un bien construit avant 1990, le message est clair : si vous envisagez une rénovation énergétique, la fenêtre fiscale optimale se referme fin 2028.
Impact sur le marché immobilier
La réforme aura des effets structurels sur le marché. En rendant la propriété fiscalement plus attractive pour les ménages sans dette, elle devrait stimuler la demande — et donc soutenir la pression sur les prix, déjà forte sur La Côte vaudoise et l’arc lémanique.
Mais au-delà des prix, c’est une segmentation plus forte du marché qui se dessine :
- Les biens rénovés et performants énergétiquement gagneront en attractivité. Sans déduction fiscale pour compenser une rénovation future, les acheteurs privilégieront les biens « prêts à habiter ».
- Les biens anciens non rénovés subiront une pression accrue sur les prix. Le coût de remise aux normes, désormais non déductible, sera intégré dans la négociation à la baisse.
- Les propriétaires endettés deviendront plus sensibles au coût global de détention, ce qui pourrait accélérer certaines décisions de vente.
Les pertes fiscales sont estimées à CHF 1,8 milliard par an au total (deux tiers pour les cantons, un tiers pour la Confédération). Comment les cantons — notamment Vaud et Genève — compenseront ces pertes reste une question ouverte qui pourrait influencer la fiscalité locale.
IMAGE 4 — Conseil : rendez-vous courtier / discussion
Ce que je recommande à mes clients
Cette réforme redistribue les cartes. Plutôt que de suivre une règle générale, voici l’approche que j’adopte avec les propriétaires que j’accompagne.
1. Analyser votre situation actuelle
Quel est votre niveau d’endettement ? Quel est l’état de votre bien ? Votre horizon de détention est-il de 5, 10 ou 20 ans ? Ces paramètres changent fondamentalement la réponse. Un retraité sans hypothèque et un jeune couple avec un prêt à 80 % ne sont pas dans la même réforme.
2. Arbitrer entre trois options
- Rénover maintenant — si les travaux sont nécessaires et que la déduction fiscale rend l’opération nettement plus avantageuse avant 2029.
- Attendre — si votre bien est en bon état et que vous n’avez pas de travaux urgents. Ne rénovez pas par panique fiscale.
- Vendre dans un timing stratégique — si votre bien nécessite une rénovation lourde et que vous envisagiez de toute façon une vente à moyen terme, il peut être judicieux d’agir avant que le marché ne pénalise davantage les biens non rénovés.
3. Anticiper la valeur future de votre bien
La question n’est plus seulement « combien vaut mon bien aujourd’hui », mais « combien vaudra-t-il dans un marché où les acheteurs intègreront le coût de rénovation sans déduction fiscale ? » Le positionnement énergétique de votre bien, la concurrence locale et l’évolution des normes cantonales sont des facteurs qui pèseront de plus en plus.
Besoin d’un avis concret sur votre situation ?
Chaque situation est différente. Si vous êtes propriétaire sur La Côte vaudoise, je peux vous aider à déterminer s’il est pertinent de rénover avant la réforme, évaluer l’impact sur la valeur de votre bien, ou définir une stratégie de conservation ou de vente.
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